■１　マンション大規模修繕って何？？？
 

　マンションを含め、建築物には必ず寿命があります。その時に、私達人間が怪我をした時や病気になった時に医師にかかって治療するように、建物も不具合が生じれば診断を行い、修繕をします。
その際に、適切な修繕計画をたてることが重要です。計画的ではない経常修繕を繰り返している場合には、常にマンションの何処かで工事をしている状態になります。 その様な状態は、快適な生活環境とは言えません。

また、コンクリート劣化等の物理的な耐用年数と共に、生活様式の変化の側面からの社会的耐用年数という問題もあります。（駐車場の不足、高齢化社会のバリアフリー問題、ＩＴ関連の設備の高度化等）
それらをまとめて一時期に発注すれば、工事費の軽減になり、何よりも快適な生活環境を確保することができます。また、計画的な修繕は１０年、２０年サイクルの資金の運用を可能にし、修繕積立金が不足する等のトラブルを防ぐことができます。

一戸建て住宅と違って共同資産であるマンションの場合、長期修繕計画や、大規模修繕計画が特に重要であり、個々の建物ごとに入居当時の長期修繕計画がきちんと見直されているかが大切なのです。

 

■２　管理会社にまかせで大丈夫？？？
 

　マンションの大規模修繕を行うにあたって、面倒くさがって管理会社主導で進めてしまうと、必要以上の修繕工事を行われてしまったり、工事費用が高かったりなど、大切な修繕積立金を使いすぎてしまい、2度目、3度目の大規模修繕時には積立金が足りなくなり、一時金を数十万円も支払うことになってしまった管理組合様が多く存在しています。

 

マンションの大規模修繕を行うにあたって、通常は管理会社主導で進めることになるでしょう。

理事は面倒くさいし、修繕委員会なんて休みの日まで参加してられないよ・・・

全て管理会社にお任せでいいんじゃない・・・・
 

ちょっと待ってください！
　・本当にその工事は必要な工事ですか？
　・見積り金額は適正ですか？
　・予定通りの工事はきちんと行われていますか？

大規模修繕失敗しないために、まずは大規模修繕に潜む落とし穴をプロのコンサルタントが伝授いたします！

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■３　大規模修繕のながれ
 

① 管理組合で「修繕委員会」を設立する
理事会の理事様は通常、１年間の持ち回りで交代してしまいます。
大規模修繕は計画から工事の完了まで長いもので2年程度かかってしまいます。
せっかく時間をかけて検討してきた工事計画も理事の交代で経緯が不明瞭になりトラブルが起きることもあります。
そこで、理事会とは別に「修繕委員会」を設立し、計画から工事完了までの間、委員の方が交代しない制度をとっている管理組合がほとんどです。
 

②パートナー方式を決定する　　
大規模修繕工事を行う上で以下の3つの方式があります。
それぞれの特徴があり、管理組合の考え方によって大規模修繕工事の進め方に違いがあります。
 

A方式　管理会社主導方式
管理会社が主体となって劣化診断から改修設計、工事までを進める方式です。
管理会社の方針に左右されますが、特定の施工会社だけに工事を依頼する傾向が強く、また、管理会社が施工する場合などは競争原理が働かず、工事代金が割高になる恐れがあります。

管理会社は一貫した責任を負うリスクを減じるために手厚い工事仕様を組む場合が多いです。手厚いならば結構ですが過剰な仕様では問題です。修繕積立金の無駄遣いとなってしまいます。
また工事業務も行う場合には設計・施工・監理の各々の建築士法等で定められた責任を一社が負うために健全なチェック機能が損なわれる可能性もあります。
監理者がいない場合には工事の品質低下の恐れもあります。

B方式　責任施工方式
施工会社に劣化診断から改修設計、工事までを一任する方式です。
第三者のチェック機能がないために適切な工事が行われているか確認することができません。
 

C方式　設計監理方式
設計事務所やコンサルタントを利用して、劣化診断、改修設計を行い、工事の段階では監理を行うので、厳正な工事品質チェックが期待できます。
設計と施工が分離されているので、工事金額を抑えることができます。
専門的な知識が無い場合、管理組合にとっては安心できる方式です。
そして公平性透明性を確保した施工業者選定を行い、工事の監理も第三者性をもって行うことができます。ただし、大規模修繕のコンサルタント実績のある設計会社は多くないのが実情であり、面談等を行ない会社の規模や実績数ではなく、個々の考え方を十分に聞き取ることが大切です。